楼市最近出现了一个很奇怪的现象。 一边是房子卖不完。 截至今年 8 月底，全国新建商品房待售面积还有 75349 万平方米，也就是大约 7.53 亿平方米。 什么概念？ 很多人看到这个数字第一反应都是：房子都堆成这样了，还谈什么缺房？ 可另一边一个完全相反的判断出现了。 最近在高盛组织的一场中国房地产专家电话会上，丁祖昱提出，随着房地产销售模式发生变化，从 2027 年 3 月开始，新房市场可能出现一段持续 12-18 个月的明显供应缺口。 也就是说大概从 2027 年到 2028 年这段时间，一些地方可能遇到一个过去很难想象的问题： 不是没人买房，而是想买的新房突然没那么多了。 看到这里很多人肯定觉得矛盾。 7.53 亿平方米库存都没卖完，怎么可能缺房？ 其实一点都不矛盾。 因为很多人把两个完全不同的东西混在一起了。 库存是昨天留下来的房子。 新开工才是明后天准备卖给你的房子。 而现在真正值得关注的恰恰是后者。 1 先看一组最新数据。 今年 1-8 月，全国房地产开发投资 4.8 万亿元左右，同比下降 19.9 ％。 更重要的是新开工面积只有 2.99 亿平方米，同比下降 24.8 ％。 其中住宅新开工面积 2.18 亿平方米，同比下降 25.4 ％。 开发商到位资金也下降了 21 ％，其中国内贷款下降 33.3 ％。 这些数字放在一起其实就说明一件事： 开发商真的在少盖房子。 今年少开工几栋楼对今天的售楼处影响并不大。 因为你今天看到的房子可能是一两年前甚至更早拿地、开工的。 但房地产有建设周期。 拿地、规划、开工、施工、销售、交付，一套流程走下来需要时间。 所以今年少盖的房子真正影响的很可能是 2027 年、 2028 年的供应。 说白了我们真正应该盯着的不只是： 现在还有多少房子没卖掉。 更应该看看： 今天还有多少人在造明天的房子。 2 更值得注意的是前面的 “水龙头”也在关小。 财政部公布的数据显示，今年 1-8 月国有土地使用权出让收入 13753 亿元，同比下降 28.6 ％。 土地是什么？ 你可以把它理解成房地产的 “面粉”。 新房就是最后做出来的 “面包”。 现在的问题是面包店仓库里确实还有很多昨天做好的面包，但是连续几年买进来的面粉越来越少了。 短期当然不缺。 可等老库存慢慢消化之后，新货补不上来，部分货架自然可能出现空档。 这就是为什么： 7.53 亿平方米库存与未来新房供应收缩可以同时存在。 一个说的是过去留下多少。 一个说的是未来还能造多少。 3 而且还有一个更大的变化正在发生。 就是开发商过去那套 “高周转”玩法正在改变。 以前很多房企怎么干？ 拿地之后赶紧开工，达到预售条件马上卖房，购房款回来以后继续拿地、继续盖。 核心就两个字： 周转。 房子甚至还没盖好，资金已经开始往回收了。 但随着现房销售推进、预售资金监管强化，以及新的销售制度逐渐落地，开发商回款周期可能被明显拉长。 这会直接改变房企的算盘。 过去拼的是： 谁预售快，谁周转快。 以后可能变成： 谁资金稳，谁产品好，谁能真正把房子交出来。 这也是为什么丁祖昱在专家电话会上判断， 2027 年 3 月至 2028 年 9 月之间，可能出现 12-18 个月的阶段性供应缺口。 注意，我说的是 “可能”。 这不是说全国突然没房子了，更不是说房价马上就要全面大涨。 真正值得关注的是另外一件事。 4 未来可能出现的情况是： 房子依然很多，但你真正想买的房子反而没有那么多。 为什么？ 因为房地产和普通商品最大的区别就是搬不走。 一个人口流出的小城市，远郊有 10 万套库存也解决不了上海、深圳核心区域改善家庭的需求。 同样一个城市，郊区还有几万套房也不代表核心区供应充足。 更现实的是现在大家买房的要求也变了。 以前有个房子就行。 现在很多改善家庭要看户型、物业、园林、学校、交通、楼龄、得房率，还要考虑开发商能不能安全交付。 所以未来真正可能出现的并不是简单的 “缺房”。 而是： 普通房子还很多，好房子却越来越难挑。 这才是 7.53 亿平方米库存背后最容易被忽略的一件事。 5 当然看到这里也千万别得出另一个极端结论： 新房供应少了，所以房价马上要大涨。 没这么简单。 因为市场还有两个巨大的缓冲池。 一个就是现有库存。 7.53 亿平方米不是假的，这些房子仍然需要时间消化。 另一个更重要就是二手房。 今年 1-8 月全国新建商品房销售面积约 4.99 亿平方米，同比下降 12.1 ％。 但同期二手房网签面积已经达到 5.49 亿平方米，同比增长 10.6 ％。 也就是说二手房的交易规模已经超过新房。 楼市正在从过去那个不断 “造新房、卖新房”的市场，慢慢进入一个存量房唱主角的时代。 以后新房少一点，部分需求自然会流向二手房。 所以未来不会简单复制过去那种 “